|
Le projet de loi 5696 relatif au "pacte logement" a été adopté le 22 octobre 2008 à la Chambre des députés.
Par la signature d’une convention dénommée "pacte logement", l’État et la commune s’engagent à unir leurs efforts pour augmenter l’offre de logements et pour réduire le coût du foncier et de l’habitat, par la mise en œuvre de différentes mesures. Ce document contractuel est basé sur le fait que l’État et les communes ont une responsabilité partagée pour la réalisation du droit à un logement convenable des citoyens, par lequel les communes se sont engagées à contribuer activement à la construction de nouveaux logements sur leur territoire dans la perspective d’augmenter ainsi leur population de plus de 15% sur une période de 10 années.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi dite "pacte logement" le 1er novembre 2008, 103 communes en total ont procédé à la signature de la convention "pacte logement" proprement-dite.
Le gouvernement s’est engagé à aider ces communes en participant au financement des frais liés à la création des nouvelles infrastructures socio-économiques et autres équipements collectifs résultant de l’accroissement de leurs populations.
En fait, ces 103 communes se sont engagées à faire réaliser au total quelques 47.500 logements durant la prochaine décade, ce qui constitue un accroissement substantiel de l’offre de nouveaux logements.
Le "pacte logement" crée de nouveaux instruments et améliore des instruments existants utiles pour aboutir à une augmentation substantielle de l’offre de logements au Luxembourg.
La loi se base sur 5 grands axes:
Convention "pacte logement" entre l'État et les communes
L’État participe au financement des frais liés à la création de nouveaux logements et des équipements collectifs dans les communes qui sont prêtes à satisfaire au mieux les besoins actuels urgents en matière d’offre de logements et à participer activement aux efforts et mesures du gouvernement visant à réduire le coût du foncier et de l’habitat.
Les principales dispositions du "pacte logement" prévoient dans les communes participantes:
- un accroissement de la population d’au moins 15% sur une période de 10 années,
- une contribution financière de la part de l’État de 4.500 euros par habitant au-dessus d’une croissance de 1% de la population,
- une contribution financière de la part de l’État augmentée de 50% (soit 6.750 euros) par habitant pour les communes jugées prioritaires par l’IVL, sous réserve du respect de certaines conditions supplémentaires.
La contribution financière sera payée une première fois en 2008 et diminuera annuellement à partir de 2017 pour être payée une dernière fois en 2021.
Les communes concluant une convention avec l’État s'engagent à:
- établir une liste des projets de construction de logements et des projets d’équipements collectifs (écoles, foyers de jour, infrastructures sportives) pour atteindre ledit accroissement de la population et d’y inscrire les délais dans lesquels elles comptent réaliser ces projets,
- mettre en œuvre tous les moyens légaux mise à leur disposition pour favoriser et accélérer la création de logements prévus,
- prévoir dans chaque lotissement réalisé (d’une surface supérieure à un hectare) une partie de 10% de la surface totale nette constructible ou 10% des logements à l’affectation de logements à coût modéré,
- introduire une taxe communale spécifique sur certains immeubles, notamment sur les logements inoccupés pendant une période prolongée et sur les terrains à bâtir qui ne sont pas affectés à la construction.
Cette activité conjointe de l’État et des communes devrait faire augmenter le nombre des logements. Concrètement, il est espéré que le "pacte logement" permettra la création de 3.000 logements par an, ce qui ne devrait pas être sans impact sur les prix du logement.
Droit de préemption
Étant donné que ni l’État, ni les communes ne disposent de réserves foncières substantielles leur permettant d’assurer une maîtrise du foncier suffisante, le ministre a annoncé un droit de préemption (Vorkaufsrecht) des communes, du Fonds pour le développement du logement et de l’État.
Ce droit vise à donner aux communes et à l’État l’occasion de se procurer des terrains afin d’y créer des logements à des conditions favorables.
Le droit de préemption est exercé en vue notamment de la réalisation d’équipements d’intérêt collectif et de service public, de la lutte contre l’existence de terrains abandonnés et de la réalisation de logements à coût modéré ou de type social.
Le régime du droit de préemption est régi par un nombre de dispositions fixant les pouvoirs préemptant et les biens soumis au droit de préemption, les exclusions du champ d’application du droit de préemption, ainsi que la priorité des pouvoirs préemptant.
Sont exclus du champ d’application du droit de préemption:
- les aliénations entre conjoints, concubins ou partenaires légaux,
- les aliénations entre parents ou alliés en ligne directe ou jusqu’au 4e degré,
- les aliénations à un des pouvoirs préemptant,
- les biens faisant l’objet d’une procédure d’expropriation et les biens faisant partie du domaine privé de l’État et des communes,
- les cessions de droits indivis et les opérations de partage,
- les ventes publiques.
La réalisation d'une aliénation en violation avec les dispositions relatives au droit de préemption peut entraîner une action en nullité.
Droit d'emphythéose et droit de superficie
Le "pacte logement" entend adapter aux exigences nouvelles les anciennes législations de 1824 sur l’emphytéose et sur le droit de superficie, qui sont abrogées et remplacées par les nouvelles dispositions. L’emphytéose et le droit de superficie permettent de limiter l’investissement de base nécessaire à la construction, étant donné que le terrain est financé sur du long terme par le paiement d’une redevance annuelle.
L’emphytéose est un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui moyennant paiement d’une redevance à convenir entre le propriétaire et l’emphytéote. L’emphytéote a la faculté d’aliéner son droit, de l’hypothéquer et de grever l’immeuble de servitudes pour la durée de sa jouissance. L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété de l’immeuble sans pouvoir en aucun cas en diminuer la valeur.
La durée de l'emphytéose est comprise entre 27 et 99 ans avec faculté de renouvellement. À l’expiration du droit, toutes les constructions appartiennent au propriétaire sans contrepartie sauf si l’acte constitutif comporte des dispositions contraires.
En cas de défaut de paiement de la redevance pendant au moins deux ans, le propriétaire est en droit de demander en justice la résiliation du titre constitutif.
En ce qui concerne le droit de superficie, il n'y a pas de durée minimale. La durée maximale est fixée à 99 ans avec faculté de renouvellement. À l’expiration du droit de superficie, les constructions réalisées appartiennent au propriétaire, mais celui-ci est tenu à payer la valeur actuelle des constructions au superficiaire. À défaut d’accord, la valeur actuelle est déterminée par expertise.
Mesures administratives et fiscales
1) Une taxe communale spécifique d’inoccupation ou de non-affectation à la construction de certains immeubles
Les immeubles qui peuvent être soumis à la taxe spécifique sont:
- les immeubles bâtis ou parties d’immeubles bâtis (appartements) non occupés pendant une période de 18 mois consécutifs,
- les terrains à bâtir (non-visés par l’article 104bis de la loi de 2004) qui sont depuis 3 ans susceptibles de faire l’objet d’une autorisation de construire et pour lesquels le début des travaux de construction n’a pas eu lieu.
Les communes ont la possibilité de ne pas recourir totalement ou partiellement au paiement de la taxe spécifique en cas de:
- projet de construction ou d’aménagement aux fins d’occupation,
- transfert des droits de propriété, pour l’année au cours de laquelle la vente ou la cession de l’immeuble est constatée par acte authentique et les deux années subséquentes,
- activité agricole à titre professionnel,
- réservation d’une place à bâtir ou d’un logement à des fins d’habitation ou d’occupation personnelle par le propriétaire lui-même ou l’un de ses enfants pendant un délai maximum à fixer par voie de règlement communal.
Les limites maximales de la taxe spécifique sont de 600 euros par an pour les immeubles bâtis et de 15 euros par m2 de la surface du terrain à bâtir.
2) Plus-values et bénéfices de cession exemptés d’impôt sur le revenu et d’impôt commercial communal
Le "pacte logement" introduit une exemption de l’impôt sur le revenu dans le chef du vendeur si l’État ou une commune acquiert un bien immobilier. Cet avantage fiscal revient également au Fonds du logement dans la mesure où il procède à l’acquisition de terrains dans le cadre de son droit de préemption. L’exemption de l’impôt sur la plus-value à payer par les personnes physiques est totale si l’État ou la commune est acquéreur ou si le Fonds du logement procède à l’acquisition de terrain dans le cadre de son droit de préemption.
Pour les entreprises de lotissement de commerçants (p.ex. promoteurs) et de non-commerçants réalisant du point de vue fiscal un bénéfice commercial (p.ex. personne qui procède au lotissement de prés et de champs acquis par voie de succession), le bénéfice réalisé sur la vente d’un terrain à l’un des acquéreurs précités est exempt d’impôt à raison de 50%.
3) Exemption d’impôt pour les entreprises de lotissement des communes dans les cas où les communes disposent (ou achètent) de terrains et procèdent elles-mêmes au lotissement de ces parcelles
Dispositions modificatives, transitoires et abrogatoires
1) La loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement
Le montant maximal de la participation étatique du prix d’acquisition des terrains par un promoteur public est augmenté de 40% à 50%. Cette participation reste acquise au promoteur public en cas d’application de l’emphytéose ou du droit de superficie. Elle reste acquise à hauteur de 25% de moitié si l’emphytéote ou le superficiaire est un promoteur privé qui réalise un projet de construction moyennant un cahier de charges approuvé par le ministre du Logement.
Les missions du Fonds du logement sont élargies. Ce fonds, actuellement déjà un acteur important sur le marché du logement, est appelé à devenir, ensemble avec les communes, l’instrument-clé pour une maîtrise du foncier.
Par ailleurs, le Fonds du logement qui a, comme les communes, la mission d’agrandir le parc public de logements locatifs, pourra jouer un rôle plus important dans la gestion de ce parc locatif. Il pourra ainsi, sur demande des communes, assurer pour leur compte la gestion de leur parc locatif et les encourager de cette façon à investir davantage dans la création de logements locatifs.
2) La loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain
Les articles 24, paragraphe (2),et 34 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 sont modifiés de façon à éviter tout renchérissement non-indispensable imposé par les autorités locales dans le cadre de la réalisation d’habitations:
- L’article 24, paragraphe (2), prévoit qu’un règlement grand-ducal détermine les conditions et modalités de fixation, de notification et de paiement de la taxe communale de participation au financement des équipements collectifs.
- La formulation originaire de l’article 34 a conduit à une certaine insécurité juridique, alors qu’elle conduisait à des interprétations contradictoires de cet article. Les difficultés d’interprétation avaient surtout trait à l’indemnité compensatoire à payer par le propriétaire initiateur d’un PAP, de sorte qu’il y a lieu de préciser les conditions exactes dans lesquelles le paiement d’une indemnité compensatoire sera dû. Le propriétaire doit payer une indemnité compensatoire à la commune si la configuration ou la situation des terrains qui font l’objet du PAP rendent la réalisation des travaux de voirie et d’équipements publics nécessaire à la viabilisation du PAP irréalisable ou inutile sur ceux-ci. L’indemnité compensatoire servira à l’acquisition de terrains à proximité du PAP en vue d’y réaliser ces travaux de voirie et d’équipements publics.
L’article 29 introduit l’obligation pour les initiateurs de PAP dépassant une superficie d’un hectare de réserver une partie de 10% de la surface totale nette constructible ou 10% des logements y construits à la réalisation de logements à coût modéré, dont les conditions et les prix de ventes, respectivement de location, sont arrêtés dans la convention à passer entre la commune et le promoteur.
Les articles 103 et 104 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 permettent d’endiguer la spéculation ou la rétention foncière, moyennant l’obligation de construire.
En effet, ces textes disposent qu’il est loisible à un conseil communal d’ordonner, moyennant une procédure précise, l’affectation à la construction de terrains bien déterminés. Cette disposition inscrite dans la législation depuis plus de 25 ans est restée lettre morte parce qu’elle prévoit qu’au terme de 3 ans, si l’ordre n’a pas été suivi d’effet, la commune entame la procédure d’expropriation. Les autorités communales ont été réticentes d’entamer cette procédure d’obligation de construire aboutissant à une procédure d’expropriation devenue quasiment impraticable suite à l’arrêt de la Cour constitutionnelle.
C’est pourquoi il est proposé d’offrir aux décideurs locaux une solution alternative à l’expropriation, à savoir l’introduction d’une taxe spéciale de non-affectation à la construction de ces terrains.
Si dans les trois ans l’ordre définitif du conseil communal n’a pas été suivi d’effet, le début des travaux faisant foi, la commune doit soit entamer la procédure d’expropriation prévue au présent chapitre, à son propre profit ou au profit d’un promoteur, sur la base d’un projet d’aménagement, d’un programme et d’un cahier des charges des ventes et des locations, soit percevoir du propriétaire, de l’emphytéote ou du superficiaire une taxe annuelle de non-affectation à la construction.
Cette taxe annuelle est calculée au prorata de la surface de terrain non bâti et elle ne peut être ni inférieure à 0,5 euros par mètre carré de terrain non bâti, ni être supérieure à 15 euros par mètre carré de terrain non bâti. Le plan cadastral fait foi pour le calcul de la superficie. Un règlement communal déterminera les conditions et modalités de fixation et de notification de la taxe, ainsi que les conditions de paiement.
Même en cas de procédure d’expropriation, la commune est en droit de percevoir la taxe jusqu’à ce que la procédure d’expropriation arrive à son terme.
Cette procédure d'expropriation peut, avec l'accord du conseil communal, également être entamée par l’État.
La même taxe est fixée par la commune si la construction n’est pas achevée dans un délai de deux ans après le début des travaux. La commune peut toutefois, sur demande motivée respectivement du propriétaire du terrain ou de son mandataire, de l’emphytéote ou du superficiaire, accorder un délai supplémentaire unique de deux ans (article 104).
Selon l'article 104bis, la taxe est d’office applicable pour les terrains à bâtir pour lesquels une affectation à la construction a été ordonnée par le conseil communal si dans les trois ans, suite à l’achèvement des travaux d’infrastructure, le début des travaux de construction n’a pas eu lieu. Le conseil communal peut toutefois, sur demande motivée respectivement du propriétaire du terrain, de l’emphytéote ou du superficiaire, accorder un délai supplémentaire unique de deux ans.
3) La loi concernant l’évaluation des biens et valeurs et la loi sur l’impôt foncier
Les liens entre l’impôt foncier A et l’impôt foncier B sont abolis, et la possibilité est donnée aux communes d’échelonner les taux relatifs aux sous-catégories du taux B.
La catégorie "immeuble non bâtis" est reclassifiée. La séparation des terrains à bâtir des autres immeubles non bâtis permettra, en conformité avec le programme gouvernemental, une imposition plus substantielle des terrains à bâtir.
Le taux d’assiette applicable aux terrains à bâtir à des fins d’habitation est fixé à 15 pour mille pendant les 2 premières années de classement dans cette catégorie et à 100 pour mille à partir de la 3e année. En cas de transfert de propriété, le taux d’assiette est fixé à 15 pour mille pendant les 2 premières années subséquentes à l’année de ce transfert et à 100 pour mille à partir de la 3e année. Cette refixation du taux d'assiette entre en vigueur à partir de l’année d’imposition 2008.
 |
Pour en savoir plus ... |
 |
|
